چرا مصوبات شورای عالی مسکن مشکل مستاجران را برطرف نخواهد کرد؟/ ودیعه سنگین، جیب خالی؛ دردهای بی‌پایان مستاجران

کارشناسان، عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی در حل مشکلات مسکن و اجاره را ناکارآمد ارزیابی کرده‌اند و خواستار اقدامات جدی‌تر برای مقابله با تورم، ودیعه سنگین و بی‌عدالتی در بازار اجاره هستند.

به گزارش خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ در جلسه اخیر شورای عالی مسکن، وزیر راه و شهرسازی چندین طرح پیشنهادی را برای تسهیل شرایط زندگی خانوارهای کم‌درآمد و ساماندهی بازار اجاره معرفی کرد؛ این طرح‌ها شامل تسهیلات مالی، تنظیم نرخ اجاره و برنامه‌هایی برای تسریع در ساخت مسکن هستند. وزیر گفت: هدف از این اقدامات، کاهش مشکلات اقتصادی خانواده‌های فاقد مسکن و ایجاد تعادل در بازار اجاره است.

پس از اعلام جزئیات این جلسه برخی از کارشناسان مسکن در تحلیل مصوبات شورای عالی مسکن اعلام کردند، از دولت انتظار نداشتند به‌جای ارائه راهکارهای واقعی، به شوی تبلیغاتی پردازد و خواستار مسئولیت‌پذیری بیشتر دولت و وزارت راه و شهرسازی در حل مشکلات ریشه‌ای مسکن و اجاره شد.

این دسته از کارشناسان مسکن اعتقاد داشتند بسته‌های حمایتی ارائه‌شده برای حل مشکلات بازار مسکن و اجاره ناکارآمد بوده و انتظارات مردم از دولت بسیار بیشتر از این است. و تأکید داشتند که شاخص‌ها و راهبردهای کلان در این بخش وجود ندارند یا کاملاً ناکارآمد هستند، ضعف عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن موجب شده که طرح جهش تولید مسکن که مجلس تصویب کرد، تنها دو درصد اجرا شود و بازارهای موازی مثل ارز و طلا باعث شدند بانک‌ها تمایلی به سرمایه‌گذاری در مسکن نداشته باشند. قیمت‌گذاری اجاره غیرمنطقی است و دولت از وظایف خود در قیمت‌گذاری منطقه‌ای شانه خالی کرده است، در حالی که معضل ودیعه نیز در ایران بسیار بزرگ‌تر از اجاره شده و باعث شده بیش از ۷۰ درصد از قدرت خرید مستاجران از بین برود.

کارشناسان همچنین به معضل اخراج مستاجران اشاره داشتند که بسیاری از مالکان برای افزایش اجاره، مستاجران را اخراج می‌کنند. این موضوع نشان‌دهنده بی‌عدالتی در سیستم فعلی است و این مشکلات همچنان بدون راهکار مانده و بسته حمایتی دولت راهکاری برای حل هیچ یک از این مشکلات ارائه ننموده است.

در این جلسه، بانک مرکزی موظف شد که ۲۰ هزار میلیارد تومان از محل بودجه سال ۱۴۰۴ را به عنوان تسهیلات قرض‌الحسنه اختصاص دهد. این تسهیلات برای خانوارهای تحت پوشش نهادهایی مانند کمیته امداد، بهزیستی و بنیاد شهید، و همچنین دهک‌های اول تا چهارم درآمدی فاقد مسکن در نظر گرفته شده است. سقف این تسهیلات، ۴۰۰ میلیون تومان برای هر فرد است. البته، شرط اصلی دریافت این وام، نداشتن سابقه مالکیت مسکن و معرفی توسط نهادهای ذی‌ربط است.

همچنین در این جلسه برای کمک به مستأجران فاقد مسکن در شهر تهران، طرح تسهیلات ودیعه مسکن تصویب شد. این تسهیلات با سقف حداقل ۳۰۰ میلیون تومان و اعتبار کلی ۲۰۰ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده است. اولویت دریافت این تسهیلات با خانوارهایی است که سابقه مالکیت ندارند، زوج‌های جوان (حداکثر ۴ سال از تاریخ ازدواج)، زنان سرپرست خانوار و خانوارهای دارای ۳ فرزند یا بیشتر.

بر اساس تصمیم شورای عالی مسکن، بانک مرکزی موظف است ظرف مدت ۲ هفته پس از ابلاغ این مصوبه، سهمیه هر یک از بانک‌های عامل را تعیین و ابلاغ کند. همچنین، دستورالعمل اجرایی این طرح نیز طی ۲ هفته تهیه و منتشر خواهد شد.

حمایت از موجران برای ساماندهی بازار اجاره

وزارت راه و شهرسازی برای کنترل نرخ اجاره و تشویق موجران به رعایت نرخ‌های مصوب، سیاست‌ها و مشوق‌های مالی جدیدی را تصویب کرده است. این اقدامات شامل تسهیلات مالی، معافیت‌های مالیاتی و برنامه‌های شفاف‌سازی ارزش اجاری است.

بر اساس این تصمیم، بانک مرکزی موظف است از طریق بانک‌های عامل، تسهیلاتی به نام «جعاله مسکن» به موجرانی که واحدهای خود را با نرخ‌های مصوب اجاره می‌دهند، پرداخت کند. سقف این تسهیلات نیز توسط هیئت عالی بانک مرکزی و با تأیید وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد.

علاوه بر این، برای تشویق موجران به همکاری با این سیاست‌ها، معافیت‌های مالیاتی ویژه‌ای در نظر گرفته شده است. این معافیت‌ها توسط سازمان امور مالیاتی اعمال می‌شود و هدف آنها افزایش پایبندی به نرخ‌های مصوب و کاهش اجاره‌بهاست.

تعیین سقف افزایش اجاره‌بها

شوراهای مسکن استانی مسئولیت تعیین سقف افزایش اجاره‌بها را در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید بر عهده دارند. این نرخ‌ها بر اساس ضوابط شورای عالی مسکن تدوین شده و پس از تصویب در استانداری‌ها، اجرایی می‌شوند.

به‌عنوان استثنا، واحدهایی که برای نخستین‌بار در سال ۱۴۰۴ به بازار اجاره عرضه می‌شوند، از محدودیت افزایش نرخ معاف هستند. همچنین، موجران و مشاوران املاکی که از این دستورالعمل تخطی کنند، تحت پیگرد سازمان تعزیرات حکومتی و مراجع قضایی قرار می‌گیرند.

شفاف‌سازی ارزش اجاری

برای افزایش شفافیت در بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی اقدام به به‌روزرسانی دوره‌ای ارزش اجاری واحدهای مسکونی کرده است. سازمان امور مالیاتی موظف است طی یک هفته پس از هر به‌روزرسانی، سامانه‌ای برخط راه‌اندازی کند تا عموم مردم و وزارت راه بتوانند به اطلاعات دسترسی داشته باشند.

طرح‌های کلیدی برای افزایش عرضه مسکن

دولت برای افزایش عرضه مسکن، دو طرح کلیدی را معرفی کرده است:

طرح تهاتر اراضی دولتی:سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید مجازند اراضی دولتی را با اولویت مناطق فرسوده شهری، در ازای واحدهای مسکونی تکمیل‌شده تهاتر کنند. مدیریت اجاره، تعمیر و تخلیه این واحدها توسط کارگزاران وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود. دستورالعمل اجرایی این طرح نیز باید ظرف ۲ ماه توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شود.

طرح ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری:این واحدها در کلانشهرها و شهرهای بزرگ احداث می‌شوند و به زوج‌های جوان (با حداکثر ۵ سال از زمان ازدواج) و خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و سازمان بهزیستی اختصاص می‌یابند. زمین دولتی با قیمت منطقه‌ای در اختیار بنیاد مسکن و بخش خصوصی قرار می‌گیرد و مالکیت زمین تا پایان دوره اجاره منتقل نمی‌شود.

شرایط مالی و حقوقی طرح‌ها

تسهیلات ساخت با نرخ مصوب بانک مرکزی اعطا می‌شود و از محل درآمد اجاره‌ای واحدها بازپرداخت خواهد شد. تخصیص نهایی این واحدها بر اساس تأییدیه پایگاه اطلاعات رفاه ایرانیان و به دهک‌های اول تا پنجم درآمدی انجام می‌شود. معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم نیز بر واحدهای مشمول اعمال می‌شود.

بازار مسکن؛ نابسامانی‌ها و عدم برنامه‌ریزی

مجید گودرزی، استاد دانشگاه و کارشناس مسائل مسکن، در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصادی شبکه اطلاع‌رسانی راه دانا، در پاسخ به میزان کارآمدی بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستجران و سامان بازار اجاره بها، به بررسی عملکرد دولت در حوزه مسکن و اجاره پرداخت و نسبت به شرایط فعلی این بخش انتقاد کرد. وی تاکید کرد که انتظارات مردم از دولت در این حوزه بسیار بیشتر از آن است که امروز شاهد آن هستیم.

گودرزی ادامه داد: شرایط بازار مسکن به شدت نابسامان است و متاسفانه شاخص‌ها و راهبردهای کلان در این بخش یا وجود ندارند یا کاملاً ناکارآمد هستند. دولت با ارائه بسته‌های حمایتی که اخیراً عرضه کرده، به نظر می‌رسد سعی کرده از وظایف اصلی خود شانه خالی کند. هیچ‌یک از معیارها و اقدامات لازم برای حل مشکلات بازار مسکن و به‌خصوص بخش اجاره را برآورده نکرده است.

وی به طرح جهش تولید مسکن اشاره کرد و گفت: مجلس شورای اسلامی طرح جهش تولید مسکن را تصویب کرده بود که در آن بانک‌ها باید ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به این بخش اختصاص می‌دادند. اما دیدیم که عملکرد بانک‌ها در این زمینه بسیار ضعیف بود و حتی مجموع پرداخت‌ها به این طرح به دو درصد هم نرسید. این موضوع قابل پیش‌بینی بود، چراکه وقتی بازارهای موازی مثل ارز و طلا رشد قیمتی ۷۰ تا ۱۴۰ درصدی دارند، بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات مسکن نخواهند داشت.

مشکلات اجاره و ودیعه

گودرزی همچنین به مشکلات اجاره و ودیعه پرداخت و گفت: موضوع مهم اجاره در ایران این است که قیمت‌گذاری‌ها به صورت غیرمنطقی و ناصواب انجام می‌شود. در بسیاری از کشورهای پیشرفته، این موضوع به صورت قانونمند مدیریت می‌شود. بر اساس بند ۷ قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن، دولت باید به قیمت‌گذاری منطقه‌ای با ابزارهایی مثل هوش مصنوعی اقدام کند. اما متأسفانه این اتفاق نیفتاده است.

وی افزود: در ایران، معضل ودیعه بسیار بزرگ‌تر از معضل اجاره شده است. در کشورهایی مثل آلمان، ودیعه تنها سه برابر اجاره ماهیانه است و فقط در مواقعی مثل عدم پرداخت اجاره یا آسیب به ملک از آن استفاده می‌شود. اما در ایران، ودیعه به صورت قرض‌الحسنه محاسبه می‌شود و ارزش زمانی آن صفر است. این رسم و عرف غلطی است که باعث شده بیش از ۷۰ درصد از قدرت خرید مبلغ ودیعه مستاجران از بین برود.

تورم و مشکلات وام‌ها

گودرزی به تورم شدید در بازار مسکن و اجاره اشاره کرد و گفت: دولت نه تنها قصد ندارد قوانین موجود را اجرا کند، بلکه سعی می‌کند با ارائه وام‌هایی با نرخ سود بالا، بحران تورم را با بحران بدهی حل کند. این رویکرد اشتباه و غیرقابل قبول است. این چالش‌ها در بسته‌های پیشنهادی دولت هدف‌گذاری نشده‌اند و به نظر من، این بسته‌ها پوچ و بی‌اثر هستند و دولت در تصمیم گیری خود کاهش 50 درصدی ارزش پول در سال هایی که مستاجر در حال پرداخت این وام با بهره بالا است را در نظر نگرفته است.

اخراج مستاجران و آوارگی

وی همچنین به معضل اخراج مستاجران اشاره کرد و گفت: بسیاری از مالکان برای افزایش مبلغ اجاره، مستاجران را اخراج می‌کنند. این موضوع بسیار تأسف‌بار است و نشان‌دهنده بی‌عدالتی در سیستم فعلی است. وقتی مالکان می‌توانند با اخراج مستاجر و افزایش قیمت اجاره، درآمد خود را دو برابر کنند، معافیت‌های مالیاتی موجود در بسته حمایتی برای آن‌ها ارزشی ندارد.

گودرزی گفت: ما از خانم وزیر و دولت انتظار داشتیم به‌جای شوی تبلیغاتی، حداقل یکی از معضلات ریشه‌ای مسکن را حل کند. اما متأسفانه این اتفاق نیفتاده است. دولت باید مسئولیت‌پذیری بیشتری در حل مشکلات مسکن و اجاره داشته باشد و به‌جای شانه خالی کردن، راهکارهای واقعی و کاربردی ارائه دهد.

انتقادات کارشناسان از عملکرد دولت در حوزه مسکن و اجاره

وزارت صنعت، صاحبان صنایع و وزارت راه و شهرسازی مسئولیت تأمین زمین برای طرح‌های مسکن را بر عهده دارند. اراضی دولتی به‌صورت اجاره‌ای ۹۹ ساله در اختیار این پروژه‌ها قرار می‌گیرد. مدیریت واحدهای مسکونی نیز توسط کارفرمایان و تحت دستورالعمل مشترک وزارت صنعت و وزارت راه انجام خواهد شد. این تسهیلات بخشی از قانون جهش تولید مسکن ثبت شده‌اند و با هدف تسریع در اجرای پروژه‌ها طراحی شده‌اند.

کارشناسان تأکید کرده‌اند که موفقیت این طرح‌ها به هماهنگی مؤثر بین بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای مرتبط بستگی دارد. تأمین به‌موقع بودجه و نظارت دقیق بر اجرای برنامه‌ها نیز از عوامل کلیدی برای رسیدن به اهداف تعیین‌شده است. در صورت عدم اجرای صحیح این برنامه‌ها، اعتماد عمومی به نظام تضعیف شده و مشکلات موجود در بازار مسکن ممکن است تشدید شود.

اگر چه دولت امیدوار است با اجرای دقیق این مصوبات، معیشت خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوان بهبود یابد. اما کارشناسان بر این باوند که بسته حمایتی دولت نتوانسته هیچ‌یک از مشکلات اصلی این حوزه را حل کند و مشکلات مسکن و اجاره همچنان بدون راهکار باقی مانده‌اند. آن‌ها امیدوارند که دولت با برنامه‌ریزی دقیق‌تر و تعهد بیشتر، به دنبال ارائه راهکارهای واقعی برای حل این چالش‌ها باشد.

این گروه از متخصصان خواستار افزایش مسئولیت‌پذیری دولت و وزارت راه و شهرسازی هستند و تأکید دارند که شاخص‌ها و استراتژی‌های کلان در حوزه مسکن و اجاره یا وجود ندارند یا کاملاً ناکارآمد عمل کرده‌اند. آن‌ها به ضعف عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات مسکن اشاره کردند و بیان داشتند که طرح جهش تولید مسکن، که قبلاً توسط مجلس تصویب شده بود، تنها دو درصد اجرا شده است. این موضوع عمدتاً به دلیل رشد بازارهای موازی مانند ارز و طلا بوده که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را برای بانک‌ها جذاب نکرده است.

یکی دیگر از نقاط ضعف فعلی، قیمت‌گذاری غیرمنطقی اجاره در ایران است. دولت از وظایف خود در زمینه قیمت‌گذاری منطقه‌ای با استفاده از ابزارهای مدرن، مانند هوش مصنوعی، شانه خالی کرده است. این در حالی است که معضل ودیعه در ایران بسیار بزرگ‌تر از اجاره شده و باعث شده بیش از ۷۰ درصد از قدرت خرید مستاجران به‌تدریج از بین برود.

یکی دیگر از معضلات فعلی، اخراج مستاجران است. بسیاری از مالکان برای افزایش مبلغ اجاره، مستاجران فعلی را اخراج کرده و با افزایش چشمگیر قیمت اجاره، آن‌ها را تحت فشار قرار می‌دهند. این رویکرد نه تنها نشان‌دهنده بی‌عدالتی در سیستم موجود است، بلکه باعث تشدید آسیب‌های اجتماعی و اقتصادی نیز می‌شود.